Ihre Fragen, unsere Antworten

Mindestens einmal im Jahr. In jedem syndicat de copropriété (der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) wird jährlich mindestens eine Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer abgehalten, die der syndic einberuft (Artikel 1 der großherzoglichen Verordnung vom 13. Juni 1975). In Luxemburg liegen diese Versammlungen ganz überwiegend im ersten Halbjahr.

Eine zusätzliche Versammlung kann im Laufe des Jahres herbeigeführt werden: Die Einberufung erfolgt von Rechts wegen, wenn sie beim syndic durch den Verwaltungsrat (conseil syndical) oder durch Wohnungseigentümer, die mindestens ein Viertel der Stimmen vertreten, beantragt wird. Die Einberufung im Detail →

Außer bei Dringlichkeit wird die Einladung mindestens fünfzehn Tage vor dem Versammlungstermin zugestellt, sofern die Teilungserklärung (règlement de copropriété) keine längere Frist vorsieht (Artikel 3 der großherzoglichen Verordnung). Ihre Teilungserklärung kann Ihnen also mehr Zeit lassen, niemals weniger.

Eine auf acht Tage verkürzte Frist ist in einem genau bestimmten Fall möglich: bei der zweiten Versammlung, die einberufen wird, nachdem eine erste die absolute Mehrheit nicht erreicht hat, und wenn die Tagesordnung nur bereits aufgenommene Punkte enthält.

Nein. Das luxemburgische Recht macht die Abhaltung der Versammlung nicht von einem Anwesenheitsquorum abhängig: Die Versammlung ist wirksam beschlussfähig, sobald alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß eingeladen wurden und die Punkte ordnungsgemäß auf der Tagesordnung stehen (Artikel 15 des Gesetzes vom 16. Mai 1975).

Ihre Abwesenheit blockiert die Versammlung also nicht: Sie nimmt Ihnen Ihre Stimmen. Und bei Beschlüssen mit absoluter Mehrheit, die sich nach den Stimmen aller Wohnungseigentümer berechnet, wirkt eine Abwesenheit ohne Vollmacht praktisch wie eine Gegenstimme.

Ja. „Jeder Wohnungseigentümer kann sein Stimmrecht einem Bevollmächtigten übertragen“ (Artikel 19 des Gesetzes). Die Vollmacht muss schriftlich, eindeutig, datiert und unterzeichnet sein und dem syndic vor oder zu Beginn der Versammlung übergeben werden.

Das Gesetz schränkt die Wahl des Bevollmächtigten nicht ein, Ihre Teilungserklärung kann jedoch Grenzen setzen und geht vor: prüfen Sie sie. Wenn Sie die Tagesordnung bereits erhalten haben, ist eine Vollmacht mit Weisungen zur Stimmabgabe vorzuziehen. Vollmacht, Stimmen und Quorum →

Drei Regelungen bestehen nebeneinander. Die einfache Mehrheit (Artikel 15) ist die Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer: Sie ist der gesetzliche Regelfall und umfasst insbesondere die Genehmigung der Jahresrechnung, den Haushaltsplan und die laufende Instandhaltung.

Die absolute Mehrheit (Artikel 16) ist die Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer: Sie gilt insbesondere für die Bestellung oder Abberufung des syndic, für die Genehmigung von Arbeiten am Sondereigentum, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, für energetische Sanierungsarbeiten und für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Gemeinschaftseigentum.

Die doppelte Mehrheit (Artikel 17) erfordert die Mehrheit der Mitglieder der Gemeinschaft, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertreten: Erwerbs- und Verfügungsgeschäfte, Änderung der Teilungserklärung sowie Umbau-, Anbau- und Verbesserungsmaßnahmen. Die vollständige Übersicht →

Der syndic wird von der Eigentümerversammlung mit absoluter Mehrheit bestellt, also mit der Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer (Artikel 16 c) des Gesetzes).

Sein Mandat darf drei Jahre nicht überschreiten (Artikel 14 des Gesetzes und Artikel 18 der großherzoglichen Verordnung), und es gibt keine stillschweigende Verlängerung: Nach Ablauf seiner Amtszeit kann der syndic nur aufgrund eines förmlichen Beschlusses der Versammlung weiter tätig sein. Dauer des Mandats →

Die Kosten für Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums werden im Verhältnis zum relativen Wert Ihres Sondereigentums verteilt, also nach Ihrem Miteigentumsanteil, der im état descriptif de division (der Aufteilungsbeschreibung) üblicherweise in Tausendsteln ausgedrückt ist (Artikel 6 und 7 des Gesetzes).

Für gemeinschaftliche Ausstattungsgegenstände können andere Kriterien gelten; fehlt eine Vereinbarung, richtet sich die Beteiligung nach dem Nutzen, den die Einrichtung für die jeweilige Einheit hat. Die für Ihr Gebäude maßgeblichen Verteilungsschlüssel stehen in Ihrer Teilungserklärung. Verteilung der Kosten →

Ja. Artikel 11 bis des Gesetzes vom 16. Mai 1975, eingeführt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022, verpflichtet die Wohnungseigentümer, einen Instandhaltungsfonds zu bilden, um die Kosten der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten zu tragen. Das Wohnungsbauministerium stellt klar, dass er seit dem 1. August 2023 verpflichtend ist, auch für Neubauten.

Er wird durch einen verpflichtenden Jahresbeitrag gespeist, dessen Höhe die Versammlung beschließt und der den in der Anlage zum Gesetz festgelegten Betrag je Quadratmeter nicht unterschreiten darf, anteilig zu den Miteigentumsanteilen; dieser Mindestbetrag richtet sich nach der Wärmedämmklasse im Energiepass (Energieausweis) des Gebäudes. Wichtig: Die Beiträge sind den Einheiten zugeordnet und fallen endgültig der Gemeinschaft zu — beim Verkauf werden sie nicht zurückerstattet. Der Instandhaltungsfonds →

Nur im Dringlichkeitsfall und zur Sicherung des Gebäudes: Der syndic ist beauftragt, im Dringlichkeitsfall von sich aus alle zur Sicherung des Gebäudes erforderlichen Arbeiten ausführen zu lassen (Artikel 21 des Gesetzes).

Er muss die Wohnungseigentümer dann darüber informieren und unverzüglich eine Eigentümerversammlung einberufen. Nach Stellungnahme des Verwaltungsrats, sofern ein solcher besteht, kann er einen Vorschuss verlangen, der ein Drittel des geschätzten Kostenvoranschlags nicht übersteigen darf (Artikel 27 der großherzoglichen Verordnung). Dringende Arbeiten →

Grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Schweigen oder widersprechen die Urkunden, gelten der Rohbau und die gemeinschaftlichen Ausstattungsgegenstände als Gemeinschaftseigentum, „einschließlich der dazugehörigen Leitungsabschnitte, die durch Sondereigentum verlaufen“ (Artikel 3 des Gesetzes). Eine Steigleitung oder ein Fallrohr, das bei Ihnen verläuft, bleibt daher grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.

Das ist allerdings nur eine Vermutung: Ihre Teilungserklärung und Ihre Aufteilungsbeschreibung können bestimmte Bauteile anders einordnen. Das gilt besonders für Fenster, Rollläden, Balkone und Terrassen, deren Zuordnung von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich ist. Gemeinschafts- oder Sondereigentum →

Eine mit absoluter Mehrheit beschlossene Genehmigung der Eigentümerversammlung ist erforderlich, sobald die Arbeiten das Gemeinschaftseigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen — auch wenn Sie sie auf eigene Kosten ausführen — und sofern sie der Zweckbestimmung des Gebäudes entsprechen (Artikel 16 b) des Gesetzes).

Seit dem Gesetz vom 30. Juni 2022 kann das Gericht diese Arbeiten bei einer Ablehnung durch die Versammlung genehmigen, wenn sie nicht geeignet sind, die Standsicherheit oder das Erscheinungsbild des Gebäudes zu beeinträchtigen oder die anderen Wohnungseigentümer zu stören. Die Zustimmung der Versammlung entbindet nicht von etwaigen behördlichen Genehmigungen. Ihren Antrag vorbereiten →

Sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt, sind die geschuldeten Beträge zugunsten der Gemeinschaft ab der Mahnung des syndic mit dem gesetzlichen Zinssatz in Zivilsachen zu verzinsen (Artikel 26 der großherzoglichen Verordnung).

Die Forderungen der Gemeinschaft sind darüber hinaus durch eine gesetzliche Hypothek auf die Einheit gesichert, die nach erfolglos gebliebener Mahnung eingetragen wird, und genießen das Vorrecht aus Artikel 2102-1° des Zivilgesetzbuchs, das bei unmöbliert vermieteter Einheit auf die Mieten übergeht (Artikel 24 des Gesetzes). Der syndic kann die Beitreibung ohne vorherige Zustimmung der Versammlung betreiben. Eine vorübergehende Schwierigkeit lässt sich deutlich besser lösen, wenn Sie uns vor der Fälligkeit darauf hinweisen. Zahlungsrückstände und Beitreibung →

Zwei Monate — und die Frist ist kurz. Klagen, die auf die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung gerichtet sind, müssen von den Wohnungseigentümern, die dagegen gestimmt haben oder nicht vertreten waren, bei Verlust des Rechts innerhalb von zwei Monaten ab der auf Veranlassung des syndic erfolgten Zustellung dieser Beschlüsse erhoben werden (Artikel 34 des Gesetzes).

Also zwei Voraussetzungen: dagegen gestimmt oder abwesend und nicht vertreten gewesen zu sein, und innerhalb von zwei Monaten zu handeln. Daher ist es wichtig, Ihre Gegenstimme im Protokoll festhalten zu lassen und dieses sofort nach Erhalt zu lesen. Protokoll und Anfechtung →

Jede Eigentumsübertragung einer Einheit sowie die Begründung eines Nießbrauchs, eines bloßen Eigentums, eines Nutzungs- oder Wohnrechts ist dem syndic unverzüglich anzuzeigen, durch die Parteien oder durch den Notar (Artikel 31 der großherzoglichen Verordnung). Nur so ist sichergestellt, dass Sie Ihre Einladungen und Ihre Abrechnungen erhalten.

Auf Verkäuferseite: Bei einer entgeltlichen Übertragung vermeidet die nicht älter als einen Monat alte Bescheinigung des syndic, dass der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft von allen Verpflichtungen frei ist, das Anzeige- und Widerspruchsverfahren nach Artikel 25. Auf Käuferseite: Beachten Sie, dass Sie gemeinsam mit dem Verkäufer für die noch offenen Kosten des abgeschlossenen Geschäftsjahres und der Monate des laufenden Geschäftsjahres haften, und fragen Sie den Stand der auf die Einheit entfallenden Beiträge zum Instandhaltungsfonds ab. Abrechnung und Eigentümerwechsel →